港股加杠杆 多地发放购房“大礼包”

新一波购房“礼包”正赶来港股加杠杆。

5月15日深夜，合肥市重磅发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》（下称“通知”），内容包括实施购房补贴、优化销售政策、促进二手房市场流通、支持“卖旧买新”、推广房票安置、提高住房公积金贷款额度、动态调整新发放首套住房贷款利率、优化个人住房贷款首套房认定标准、加大改善性住房供给、加大保障性住房供应力度等10个方面。其中，最受关注的是放松首套房认定标准，提高公积金贷款额度，最高10万购房补贴等。

合肥并非此轮政策优化中最积极的城市，但调整力度颇为典型。在合肥之前，近期安徽芜湖也发布购房补贴政策，满足一定条件下，夫妻购房最高可补贴40万元。

与此同时，多个城市打出了招揽人才的王牌——买房可落户。5月9日的杭州楼市新政就有“买房可落户”这一条，此外佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市近期都通过购房落户、优化积分落户等政策以吸引更多新市民。

业内分析人士指出，在热点城市盘活支柱产业、加速人才流动与资金流动，从而改变市场预期、激活流动性的动作下，新一轮优化政策来了，各地人才大战一触即发。

政策“组合拳”升级

4月份，全国楼市较3月份降温明显，传统的“金三银四”成色不足，稳楼市的急迫性上升。在这个背景下，消化存量住房压力以及优化增量住房问题成为各个城市首要任务。中指研究院华东大区常务副总高院生认为，2024年合肥新房整体处于低位运行状态，2024年1~4月成交面积仅67.55万平方米。在此背景下，合肥出台新政，涉及内容全面，且力度较大，将有效激发市场需求。

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除一线城市外的其他城市目前基本已经解除了所有限制性政策，楼市进一步优化政策空间有限。同策研究院研究总监宋红卫认为，各地优化政策主要解决两个问题：第一，扩大购房人群的基数；第二，降低购房的门槛和压力。

一位合肥的业内人士对21世纪经济报道记者表示，合肥市场的“好”只是相对的，实际上合肥土地供应从去年5月市场转冷后已开始减少，市场的新房供应也就越来越少。因此，合肥购房补贴对预算在200万~300万的购房群体来说会有一定的吸引力，对高端改善型购房群体吸引力有限。他指出，合肥多举措优化楼市，短期能促进犹豫观望群体入市，长期效果还需观望。

实际上，各地对楼市政策的优化调整，背后逻辑是盘活支柱产业，只有如此才能盘活大众的预期。比如合肥，瞄准的是全国科技型人才，包括新能源、量子通信等。

5月16日，合肥新政首日，有来自六安的客户直接开车去之前看好的某盘下定金，更多楼盘最直观的表现是客流量增加。比如，据合肥当地媒体报道，包河某盘案场负责人表示，“新政之前日均线索量大概在70组，今天还没结束线索量已经涨到130多组”。

除了合肥，在扩大购房人群基数方面，各地各显神通，或是通过购房落户，或是通过人才引进等增加潜在购房人群规模。此外，各地还降低购房门槛和购房成本，让有购房压力或收入较低的人群能够入市，这也是加快购房转化的有效手段。

值得关注的是，4月30日召开的中共中央政治局会议透露了与房地产调控相关的重要消息，即首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。与此同时，自然资源部也发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存。

宋红卫认为，中共中央政治局会议对房地产提出多个目标，不仅涉及存量、增量，还涉及保障房。因此，多目标合一也是各地政策组合拳的目的，通过回购二手房，让二手房带动联动新房，以此增加新房的去化，收购的住房来作为保障房。“一鱼三吃”也是各地政策的特色。此外，为了加快政策的传导效应，人才补贴、税费减免等也一同实施。

加速预期扭转

近期，各地房地产行业调控的组合拳开始陆续出台。

从供给端来看，根据市场去化周期来调节供地的措施进一步优化和改善供求关系，各地基本解除限价、鼓励产品创新，积极推进以旧换新，满足改善型购房需求，未来供给端的政策的效应将越来越明显。

从需求端来看，降首付降利率，提升公积金贷款额度，降低购房者门槛和成本，同时，各类税费补贴和减免措施激活一二手房交易环节，市场交易的活跃度在提升。各地也在放宽落户，在人才引进方面尤其是给予了较大的购房补贴，为市场注入了新增需求。市场在需求端政策的影响下出现成交量的复苏。

4月27日，南京启动“以旧换新”，有效登记数量达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。第三方机构数据显示，杭州楼市新政发布后的首个休息日（5月12日），二手房咨询量增长了34%，新增买卖房源量增加了12%，中介带看量激增76%，下定量更是大幅增加了107%。

镜鉴咨询创始人张宏伟建议，降低首付比例、补贴和减免交易环节税费、二手房带押过户、卖旧换新、购买一二手存量房做保障房等措施，将成为一手房、二手房联动去库存的关键政策，这些政策有助于提升市场交易信心。同时，已经出险的房企债务重组和保交楼的工作逐步推进，市场上已经探索出不同的化险模式，伴随着行业出清，市场买卖交易的信心得到重塑。

张宏伟认为，伴随着政策落地及执行力增强港股加杠杆，楼市去库存的力度未来也会越来越大，市场的供求关系在未来1~2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。